Poradnik: Jak radzić sobie z kosztami wspólnymi w centrach handlowych?

Property News 25 marca 2015 14:54

Opłaty ponoszone w związku z utrzymaniem centrum handlowego są ważną składową obciążeń ponoszonych przez najemców takich obiektów. Ze względu na to, iż mogą kształtować się w przedziale od 10 do nawet 40 zł/mies./mkw., są z jednej strony obszarem intensywnych negocjacji z wynajmującym, a z drugiej – źródłem potencjalnych konfliktów - mówi Agnieszka Mielcarz, dyrektor Działu Retail Asset Management w Knight Frank.

Obecnie brak jest jakichkolwiek przepisów, które w sposób wiążący regulowałyby składowe i metodologię rozliczania kosztów wspólnych w odniesieniu do obiektu handlowego. Pozostaje zatem praktyka rynkowa. Choć w umowach najmu znajdują się zapisy odnoszące do opłat dodatkowych, to jednak sprawy nie ułatwiają, gdyż jeśli nawet są wyjątkowo precyzyjnie określone w zakresie ograniczeń i wyłączeń, to mogą nie być spójne i zgodne z zapisami umów wszystkich najemców w tym samym centrum. 

Pragnę podkreślić, iż opłaty wspólne nie stanowią zarobku właściciela; mają na celu tylko zwrot wydatków faktycznie poniesionych.

Dla wynajmującego brak planu kosztów wspólnych i sposobu ich rozliczenia może wiązać się z koniecznością sporego, niezaplanowanego dofinansowania inwestycji. W przypadku centrum handlowego średniej wielkości (ok. 20 tys. mkw., II lub III generacji z hiper- lub supermarketem, kinem, fitness clubem) nawet do 30 proc. powierzchni może być beneficjentem całkowitego wyłączenia z uczestnictwa w kosztach wspólnych, a kolejne 30 proc. ową partycypację może mieć zaniżoną. W przypadku takiego obiektu mówimy o budżecie oscylującym pomiędzy 6 a 10 mln zł rocznie. Mając do czynienia z uprzywilejowaniem tej skali dla wybranych najemców właściciel będzie się musiał zmierzyć ze sporym deficytem.

Po pierwszym roku funkcjonowania centrum handlowego dochodzi do weryfikacji zakładanych kosztów względem rzeczywistych wydatków. Najwięcej może zależeć od kosztów mediów (prąd, ogrzewanie, woda), których udział przekracza 20% (w niektórych obiektach sięga nawet 30% w zależności od kubatury, stosowanych materiałów, ilości przeszkleń i poziomów).

Kolejny istotny składnik stanowią opłaty publiczno-prawne, w przypadku których może zmienić się wiele, w tym składniki same w sobie (nowe opłaty), jak i ich wartość. Weźmy chociażby opłatę wieczystego użytkowania, uzależnioną od wartości gruntu. Na podstawie doświadczenia mogę podać przykłady, gdy w ramach wyceny działek dokonywanych przez miasta, ich wartość wzrastała nawet 300-krotnie.

Utrzymanie centrum (tzw. facility management, naprawy, umowy serwisowe) to kolejnych kilkanaście procent kosztów wspólnych, a wraz z kontraktami na sprzątanie i ochronę centrum ponad 20-25%. To jeden z obszarów nWażny moment, kiedy dochodzić może do większej weryfikacji kosztów to okres, kiedy kończą się gwarancje i dochodzą koszty napraw, co zwykle następuje po 3-4 latach od otwarcia centrum. ieustających konfliktów na linii wynajmujący - najemca.

Więcej:

http://www.propertynews.pl/centra-handlowe/jak-radzic-sobie-z-kosztami-wspolnymi-w-centrach-handlowych,34365_2.html

Podobał się artykuł? Podziel się!

WYBRANE DLA CIEBIE



BĄDŹ NA BIEŻĄCO

OGŁOSZENIA

Ilość aktualnych ofert: 11837

SZUKAJ PRZETARGÓW

Ilość aktualnych ofert: 397 662

SZUKAJ OBIEKTÓW KONFERENCYJNYCH

Wyszukiwanie zaawansowane