- Z uwagi na COVID-19, centra handlowe zamykano trzy razy: od 14 marca do 3 maja, od 7 do 27 listopada i wreszcie od 28 grudnia do chwili obecnej. Niezależnie od tego, czy umowy najmu w tych okresach obowiązywały czy nie, właściciele centrów handlowych i tak musieli obiekty ogrzewać, odśnieżać, chronić, płacić podatki czy składki ubezpieczeniowe. Gdyby nie pandemia, wszystkie te koszty mogliby „przerzucić” na najemców poprzez tzw. system opłat eksploatacyjnych. W tym roku nie będzie to jednak takie proste, a same rozliczenia będą o wiele bardziej skomplikowane - ocenia mec. Diana Kalita z kancelarii prawnej Causa Finita.

Płacone przez najemców opłaty eksploatacyjne nie stanowią de facto dochodu wynajmującego. Tworzą raczej fundusz administracyjny, którym właściciel zarządza we wspólnym interesie, swoim i najemców. Aby opłaty wystarczyły na pokrycie wszystkich kosztów obiektu, umowy najmu przewidują mechanizm ich późniejszego rozliczania w oparciu o koszty rzeczywiście poniesione przez właściciela. W razie deficytu, najemcy zobowiązują się w umowach do jego wyrównania.

Są równi i równiejsi. Skomplikowane rozliczenia

W teorii, udział danego najemcy w funduszu administracyjnym powinien odpowiadać proporcji, w jakiej powierzchnia jego lokalu pozostaje do całkowitej powierzchni centrum możliwej do wynajęcia. Często jednak największe sklepy są w ogóle zwolnione z konieczności płacenia opłat eksploatacyjnych. Inne mogą wynegocjować znaczne ograniczenia, jeżeli chodzi o ich wysokość czy też konieczność dokonywania dopłat do deficytu za dany rok. Wynajmujący, chcąc przyciągnąć do centrum duże, rozpoznawalne marki, często się na takie ustępstwa godzą. W konsekwencji jednak, główny ciężar utrzymania obiektów handlowych spoczywa na najemcach lokalnych, nie posiadających dużej siły negocjacyjnej.

Rozliczeń dokonuje się dzieląc najemców na grupy, w zależności od stopnia uprzywilejowania. Najpierw rozlicza się grupę najbardziej uprzywilejowaną, a więc tych najemców, którzy płacą niewielki ryczałt, lub są w ogóle zwolnieni z opłat eksploatacyjnych. Zapłacone przez nich opłaty eksploatacyjne za dany rok odejmuje się po prostu od wszystkich kosztów eksploatacyjnych centrum za ten rok, a powierzchnię ich lokali odejmuje się od całkowitej powierzchni centrum możliwej do wynajęcia. Następnie przechodzi się do grup „niższych”. W rezultacie najmniejsi najemcy płacą najwięcej.

Lockdown jeszcze to wszystko zagmatwał

Te konfliktogenne, procedury dodatkowo komplikuje art. 15ze ust. 1 tzw. Tarczy Antykryzysowej, przewidujący, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu powierzchni handlowej. W praktyce oznacza to, że jeżeli któryś najemca korzysta z możliwości czasowego wygaszenia umowy najmu, składając po jednym, dwóch lub nawet trzech locdownach oferty przedłużenia najmu o 6 miesięcy, wówczas właściciel nie może pobierać od niego opłat na fundusz administracyjny za te okresy. Nie może też rozliczać opłat najemcy na ten cel z rzeczywiście poniesionymi w tym okresie kosztami.

Fundusze administracyjne z deficytami

Tymczasem, z pierwszych informacji wynika, że miesięczne opłaty dokonywane przez najemców w 2020 roku pokryją jedynie ok. 60-70% kosztów administracyjnych centrów handlowych. W funduszach administracyjnych pojawią się więc spore, 30-40% deficyty. Wpływy z opłat eksploatacyjnych od najemców istotnie spadły. Było to wynikiem nie tylko wygaszania umów najmu, ale także dość powszechnej akcji ich aneksowania po pierwszym lockdownie. Z drugiej strony, duża część kosztów funduszu administracyjnego - podatki, składki ubezpieczeniowe, ochrona czy ogrzewanie - ma charakter stały i centra handlowe nie mają możliwości ich uniknięcia.

Oznacza to, że najemcy „standardowi” mogą spodziewać się wezwań do dokonania dodatkowych opłat, w wysokości ok. 50% tego, co już wynajmującemu w trakcie 2020 roku zapłacili tytułem opłat eksploatacyjnych. Dla sklepu o powierzchni 200 m.kw. kwota ta może przekroczyć nawet 10.000 EURO. Dodatkowe komplikacje wynikać będą z ustawowego wygaszenia części umów najmu. Rozliczając poszczególnych najemców, wynajmujący zmuszeni będą wyłączyć te okresy 2020 roku, w których umowy najmu nie obowiązywały. Podczas rozliczeń trzeba będzie wyodrębnić dodatkową grupę tych najemców, którzy skorzystali ze zwolnienia i pominąć koszty administracyjne, które wynajmujący ponosił w okresie, kiedy ich umowy były czasowo wygaszone.

Z pewnością część najemców będzie dążyć do podważenia zasadności i wysokości dopłat. Umowy najmu przewidują z reguły możliwość dokonania przez najemców audytu kosztów ponoszonych przez wynajmującego z funduszu administracyjnego. Inni zwrócą się do wynajmujących o anulowanie dopłat wskazując na już fatalną sytuację finansową. Jeszcze inni wytoczą coraz bardziej ostatnio popularne powództwa o obniżenie czynszu i opłat eksploatacyjnych w oparciu o tzw. klauzulę rebus sic stantibus, albo poszukają ochrony przed wierzycielami w przepisach prawa restrukturyzacyjnego. Tylko nieliczni zapłacą.