Reklama
Partner portalu

DlaHandlu.pl – wiadomości handlowe, FMCG, ecommerce, franczyza, sieci handlowe

Prawnik analizuje wyrok Trybunału Sprawiedliwości ws. spółki z grupy Maxima

Czy kluczowy najemca w centrum handlowym ma prawo sprzeciwić się obecności innego najemcy w tym centrum, tak aby nie narazić się na zarzut naruszenia prawa ochrony konkurencji?
Reklama

26 listopada 2015 roku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok w sprawie dotyczącej umów dzierżawy powierzchni w centrach handlowych. Wyrok został wydany w trybie prejudycjalnym w odpowiedzi na zapytanie łotewskiego Sądu Najwyższego, który rozpatrywał w kolejnej instancji sprawę kary nałożonej przez łotewski organ ochrony konkurencji - Konkurences padome na SIA „Maxima Latvija”.

Maxima Latvija jest łotewską spółką działającą w sektorze handlu detalicznego (głównie produkty spożywcze), prowadzi sklepy wielkopowierzchniowe. Zawarła ona ze znajdującymi się na Łotwie centrami handlowymi szereg umów dzierżawy powierzchni handlowych. Zajmuje zazwyczaj największą lub najważniejszą część powierzchni danego obiektu handlowego.

Po przeanalizowaniu szeregu umów dzierżawy łotewski organ ochrony konkurencji stwierdził, że 12 z nich zawierało postanowienie przyznające Maxima Latvija jako „kluczowemu najemcy” (ang. anchor tenant, fr. locataire de reference) uprawnienie do wyrażenia zgody (sprzeciwu) wobec wynajmu osobom trzecim powierzchni niewynajętych tej spółce.

Łotewski Konkurences padome uznał, że umowy dzierżawy stanowią porozumienia wertykalne w rozumieniu łotewskiego odpowiednika art. 101 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej (TfUE). Wskazał, w swojej decyzji, że są to porozumienia ograniczające konkurencję ze względu na cel. Nalożył na Maxima Latvija karę pieniężną.

Trybunał w swojej analizie odniósł się do kwestii, czy umowa dzierżawy znajdującego się w centrum handlowym lokalu wielkopowierzchniowego, która zawiera postanowienie uprawniające najemcę do sprzeciwienia się wynajmowi - znajdujących się w tym centrum - powierzchni handlowych innym najemcom, nie skutkuje sama w sobie tym, że celem tej umowy jest ograniczenie konkurencji w rozumieniu tego postanowienia.

Trybunał stwierdził, że umowy takie jak te rozpatrywane w postępowaniu głównym nie zaliczają się do porozumień, w odniesieniu do których przyjęto, iż można je uznać za szkodliwe dla prawidłowego funkcjonowania konkurencji z uwagi na sam ich charakter.

Art. 101 ust. 1 TFUE należy interpretować w taki sposób, że okoliczność, iż umowa dzierżawy znajdującego się w centrum handlowym lokalu wielkopowierzchniowego zawiera postanowienie uprawniające najemcę do sprzeciwienia się wynajmowi znajdujących się w tym centrum powierzchni handlowych innym najemcom, nie skutkuje sama w sobie tym, że celem tej umowy jest ograniczenie konkurencji w rozumieniu tego postanowienia. Konieczne jest dokonanie analizy kontekstu ekonomicznego porozumienia.

Odnośnie pytania dotyczącego kontekstu oceny wpływu porozumienia na konkurencję, po przywołaniu in extenso poprzednich orzeczeń, a w szczególności wyroku w sprawie Delimitis, Trybunał wskazał, że ocena wpływu powinna brać pod uwagę całokształt czynników warunkujących dostęp do rynku właściwego tak, aby móc ocenić rzeczywiste i potencjalne bariery wejścia na stałe na obszar oddziaływania objętych tymi umowami centrów, w szczególności poprzez zajęcie przestrzeni handlowych w znajdujących się na tym obszarze innych centrach handlowych czy też innych przestrzeni handlowych poza tymi centrami.

W tym celu – w opinii Trybunału - należy w szczególności uwzględnić dostępność i przystępność nadających się do sprzedaży gruntów znajdujących na danych obszarach oddziaływania, a także – bariery ekonomiczne, administracyjne i prawne stojące na przeszkodzie wejściu nowych konkurentów na te obszary.

Dodatkowo, w kontekście analizy warunków oceny swobodnej gry podaży i popytu na rynku właściwym, Trybunał wskazał, że konieczna jest analiza liczby i wielkości obecnych na tym rynku podmiotów gospodarczych, lecz również – o stopniu koncentracji tego rynku, o przywiązaniu klientów do istniejących na nim marek oraz o funkcjonujących na nim modelach konsumpcji. Dodatkowo, Trybunał wskazał, że konieczne jest uwzględnienie pozycji rynkowej stron takiej umowy oraz długości jej trwania.

Wyrok jest ważny z praktycznego punktu widzenia. Problematyka skutku zakazu konkurencji w umowach dzierżawy powierzchni handlowych w centrach handlowych pojawia się przy okazji akwizycji centrów handlowych, ale również w przypadku potencjalnych sporów między centrum a jego faktycznymi czy też potencjalnymi najemcami. Wyrok TSUE pokazuje, że każda taka sprawa wymaga kompleksowej analizy całego kontekstu porozumienia jak również szerokiego tła rynkowego.

 

Reklama

Lista tagów

Zobacz komentarze (0)

Proszę podać imię
Proszę wpisać treść komentarza
Dodając komentarz, oświadczasz, że akceptujesz regulamin forum